期末決算説明資料決算短信・決算説明資料 | IRライブラリー | トーセイ株式会社

(1)

東

証券

引所第

部

証券コ

：

8923

ン

証券

引所

証券コ

：

S2D

株式会社

2017

年

11 月期本決算

決算説明資料

2018/1/10

ㄫ

2017 11

期

決算

連結決算

ㄪ

P. 2

ㄫ新中期計画

Seamless Growth 2020

ㄪ

P.20 .

11 期

事業展開

ㄪ

P.25 ㄫ資料編

トヸセ

グルヸプ

概要

-トヸセを覧方へ-

ㄪ

P.40

(2)

.

11 期

決算

連結決算

(3)

.

11 期

決算

連結決算

(4)

4,135

5,547

6,155

12.0% 14.4% _14.1% 0% 4% 8% 12% 16% 0 2,000 4,000 6,000 8,000

'15/11期 '16/11期 '17/11期

(百万

ROE

178 -17 -74

146 ₁₄₁ 278

1,464

951 1,273 1,797

2,389 2,581 534 3,674 -408 4,174 4,001 7,845

6,891

9,279

9,833

-1,404 -1,860 -1,661

-2,000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000

'15/11期 '16/11期 '17/11期

(百万

-559 -1,131 -1,388

694 341

3,574 4,005 4,637 2,444 2,329 2,802 4,262 5,324 6,237 6,605 13,138 5,197 25,986 25,809 40,268

43,006

49,818

57,754

-10,000 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000

'15/11期 '16/11期 '17/11期

(百万動産流動化業動産開業動産賃業ﾙ業動産管理業そ

部引

2,365 4,127 _3,828 2,185 3,548 2,413 771 1,148 2,839 1,570

456 753

6,891

9,279

9,833

0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000

'15/11期 '16/11期 '17/11期

百万

11,525 13,527 14,677 10,817

17,128 _11,682 5,284 8,484 15,618 15,380 10,679 15,776

43,006

49,818

57,754

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000

'15/11期 '16/11期 '17/11期

(百万 1Q 2Q 3Q 4Q

2,190 3,914 _3,658 1,980 3,326 2,198 572 963 2,664 1,298

247 527

6,040

8,450

9,049

0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000

'15/11期 '16/11期 '17/11期

(百万

◆ 売

高

577 億

ㄥ前

比

15.9 ％増ㄦ、当期利益

61 億

ㄥ同

11.0 ％増ㄦ

過去最高

売

高ヷ利益を達成

税引前利益

＜営業利益：セグメント別＞

2017

11 期

決算

連結決算

業績ハ

ラ

ト

売

高

営業利益

＜売

高：セグメント別＞

開そ

そそ

当期利益

そそ

※2016.11 期ｵﾙﾀﾒ業ﾒ廃 5 ﾒ変更い比較当資料 2015.11 期ﾒ情報変更後区分表示い

(5)

構成比

増減率

売

高

49,818

100.0 57,754

100.0 7,936

15.9 33,468

67.2 40,937

70.9 7,469

22.3 売

総利益

16,349

32.8 16,816

29.1

466

2.9 7,021

14.1 7,153

12.4

132

1.9 販管費

物件販売経費

1,806

3.6 1,457

2.5 -349

-19.4

販管費

物件販売経費

除

5,214

10.5 5,696

9.9

481

9.2 そ

収益

222

0.4

215

0.4 -6

-2.9

そ

費用

270

0.5

44

0.1 -225

-83.5

営業利益

9,279

18.6 9,833

17.0

553

6.0 -829

-

-784

-

45 -税引前利益

8,450

17.0 9,049

15.7

599

7.1 2,902

-

2,894

-

-8

-当期利益

5,547

11.1 6,155

10.7

607

11.0 当期期包括利益

5,509

11.1 6,165

10.7

656

11.9 E P

114.89

127.48

12.59

11.0 ROE

14.36

14.12 -0.24P

ROA

7.88

7.42 -0.46P

'16/11

期

’17/11

期

増減

法人所得税

販管費

売

原価

金融収益

費用

純

百万

2017

11 期

決算連結決算

概要

※ROA=税引前利益 ÷ 前期資産計+ 当期資産計 ÷2

※ROE=当期利益 ÷ 前期資計+当期資計 ÷2

(6)

：百万期期期

通期通期通期

売高 25,986 25,809 40,268

売総利益 5,192 5,214 9,186

営業利益 4,174 4,001 7,845

引渡 e ylin g 戸戸戸引渡棟物件物件物件

10,494

6,829 9,827 13,329

17,254

28,911

2,161 1,725

1,528

25,986

25,809

40,268

20.0% 20.2% _22.8%

0% 5% 10% 15% 20% 25%

0 10,000 20,000 30,000 40,000

'15/11期 '16/11期 '17/11期

百万

1棟販売向

1棟販売般向

Restyling

売総利益率

不動産流動化事業

-2017

11 期

決算

-◆

1 棟販売：

フ

スビル、マンション等を合計

58 物件ㄥ前

比

+26

物件ㄦを販売

ㄥ販売棟数

訳ㄦヷ売

高

10 億

以

物件：

13 物件ㄥ前

比

+6

物件ㄦ

ヷ売

高

10 億

満

物件：

45 物件ㄥ前

比

+20

物件ㄦ

◆ Restyling

：ヒルトップ横濱根岸、ヒルトップ横浜東寺尾等

7 物件

計

45 戸ㄥ前

比▲

12 戸ㄦを販売

1

2 浦

収益

ン

中

区

収益

ン

練馬区

収益

ン

東区

空

3

4 売

高

売

総利益率

主

販売物件

※売総利益以価法適用売原価計い

(7)

5,197 7,488

591

6,605

13,138

5,197

20.7%

40.4%

18.8%

0% 15% 30% 45%

0 5,000 10,000 15,000

'15/11期 '16/11期 '17/11期百万

収益ﾏ

商業

戸宅地請

売総利益率

◆ THE

パヸムスコヸト越谷レ

クタウン、

THE

パヸムスコヸト柏初石

戸建

宅、宅地等を

121 戸販売

◆ 来期以降

売

計

予定

新築分譲マンション

3 棟

販売物件

、販売経費

当期

先行

発生

た

営業利益

マ

ナス

THE

コ

国立

17.8

参考

戸等

売総利益率

THE

コ

鎌倉城

不動産開発事業

-2017

11 期

決算

-売

高

売

総利益率

主

販売物件

※売総利益以価法適用売原価計い

1 /11期 ▲43百万 1 /11期 ▲66百万

1 /11期 ▲28百万

コ

大蔵

ン

コ

城

ン

THE

コ

西

王子

THE

コ

青葉荏田

：百万期期期

通期通期通期

売高 6,605 13,138 5,197

売総利益 1,364 5,302 976

営業利益 534 3,674 -408

引渡戸等戸戸戸

引渡棟棟棟

(8)

24,848 26,387 27,360

15,005 9,093

9,576

21,321

16,472 4,424 2,202

1,765

1,433 3,723 4,970

2,808

5,979 6,631

7,544 880 6,966

2,033

6,956

2,496 (16,700)

49,054

45,168

66,842

_66,509

10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000

'14/11期 '15/11期 '16/11期 '17/11期百万

戸土地開賃ンン開分譲ンン開

商業施設開土地等流動化

ンン流動化流動化

2017

11 時

い

契約

665 億

進捗

◆ 仕入総額ㄥ売

想定ㄦ

、引渡ベヸス

498 億

相当

(ㄧ)固定資産2物件ㄥ14億相当ㄦを含

ㄥ流動化

(ㄧ)

61 物件

[

フ

ス

16 棟、マンション

36 棟

、土地

9 件

]

、

開発

7 物件

[

分譲マンション

1PJ

、戸建ヷ土地分譲

3PJ

、ホテル

1PJ

、店舗

1PJ

、賃貸マンションㄮ

PJ]

ㄦ

◆ 契約ベヸス

、

2017

11 時点

665 億

相当

進捗

不動産流動化ヷ開発

仕入進捗

＜仕入額ヷ在庫

状況＞

間

入

移

引渡

売

想定

主

入物件

49,809

入進捗

引渡

498 億

※棚卸資産売想定状況 P13～P14 覧い

浜

収益

ン

浜

収益

東久留米

収益

ン

船橋

収益

ン

(9)

2,122 2,493 199

145

105 2,663

3,056

3,639

4,262

5,324

6,237

46.8%

50.2%

45.9%

0% 20% 40% 60%

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000

'15/11期 '16/11期 '17/11期百万

売高(流動資産) 売高(Restyling) 売高(固定資産)

売総利益率

15

16

18

21

26

12

10

8

7

6

33

25

26

55

57

60

51

52

83

89

0

20

40

60

80

100 '13/11

'14/11

'15/11

'16/11

'17/11

(物件

流動資産

Restyling

固定資産

※

保物件増減訳前期比

新規物件入 +41物件

物件売却 -37物件

そン開始 +2物件

不動産賃貸事業

-2017

11 期

決算

-売

高

売

総利益率

保

物件

訳

：百万期期期

通期通期通期

売高 4,262 5,324 6,237

売総利益 1,995 2,670 2,864

営業利益 1,797 2,389 2,581

※売高部売高含

◆ 保

物件

89 物件ㄥ前期

比

+6

物件ㄦ

増加

、賃貸収入

拡大

◆ 固定資産

賃貸収入

、全体

4 割を占

※保物件う賃収入あ物件

商業施設 35物件

ンン 51物件

そ 3物件

※

(10)

828 983 1,067

170 246 398 289 239 80 426 814 1,255 729 46

2,444

_2,329

2,802

96.3% 94.2% 90.6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 1,000 2,000 3,000

'15/11期 '16/11期 '17/11期

百万

AM

ンン

仲手数料･そ

配当金

売総利益率

17,434 29,358 36,177 45,997

149,349 113,057

300,643 287,924

392,114 98,679 170,114

91,789 124,084

114,097

248,028

300,607

421,792

448,186

552,208

0 100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

'13/11

'14/11

'15/11

'16/11

'17/11

百万

REIT AM

私募ン AM

CRE

売

高

売

総利益率

ン

資産残高

移

※ 容見直行 2016 11 私募ン AM CRE 450億

分振替行比較参考 2016 11 期売高訳遡及修い

※

※ 紫色部分残高表示い

当社い企業価値最大化目指長期的全社的経営戦略視

立企業動産最適効率的遀用方針術関動産

観総的コンン行う定義い

※

※ ※

不動産フ

ンドヷコンサルテ

ング事業

-2017

11 期

決算

-◆

託資産残高

5,522

億

ㄥ前期

比

+1,040

億

ㄦ

伸張

◆ 託資産残高

増加

セットマネジメントフ

ヸ収入

調

増加、

ク

ジションフ

ヸ収入や仲介手数料等

収

入

伸び

前期増減

REIT AM：+98億

増加98億

私募ン AM：+1,041億

増加1,212億減少170億

CRE：-99億

増加128億減少228億

：百万期期期

通期通期通期

売高 2,444 2,329 2,802

売総利益 2,353 2,193 2,538

営業利益 1,464 951 1,273

(11)

3,237 907

1,098

1,399

3,574

4,005

4,637

27.4% 27.2% 29.3%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000

'15/11期 '16/11期 '17/11期

百万

PM BM報酬

スポッ工事手数料報酬売上総利益率

343

351

375

395

203

193

196

219

270

546

544

547

594

665

0

100

200

300

400

500

600

700 '13/11

'14/11

'15/11

'16/11

'17/11

棟数等

ンン

遀営

業等

管理物件例

不動産管理事業

-2017

11 期

決算

-売

高

売

総利益率

管理棟数

移

◆ 管理棟数

665 棟ㄥ前期

比

+71

棟ㄦ

拡大

◆ 託棟数

増加

伴い、安定的

ＰㅊヷＢㅊ報酬

増加

：百万期期期

通期通期通期

売高 3,574 4,005 4,637

売総利益 980 1,090 1,356

営業利益 146 141 278

学校施設保育園ンン商業施設

(12)

物件

入

+28,070

築費

/VU

等

+7,035

物件売却

-35,194

振替

そ

-7,491

-42,685

+35,105

年間累計

：百万

計

増加要因

減少要因

減少

増加

121,276

+2,089

123,366

-815

122,550

+1,273

21,640

+1,293

22,934

+815

23,750

+2,109

67,298

-14,124 +15,439

68,613

-28,560 +19,666

59,718

-42,685 +35,105

25,324

-200

+202

25,327

-212

+8,550

33,665

-412

+8,753

7,012

-521

6,491

-1,074

5,416

-1,596

投資

動産

形固定資産

そ

資産

'17/05

'17/11

資産

計

間

計

現金及び

現金

等物

棚卸資産

動産

減少

増加

減少

増加

'16/11

バランスシヸト要旨ㄥ連結ㄦ

ㄪ資産

部ㄪ

新規物件

入

築費等

増加

比

物件売却

減少

回

前期

比

75 億

減少

A

百万

投資

動産

形固定資産

投資

動産

新規

得

棚卸資産

振替

前期

比

83 億

増加

B

：棚卸資産

増減

B

：投資

動産

形固定資産

増減

(13)

新規

入

68 物件

( )

簿価：

292 億

新規借入

256 億

調達

( 固定資産2物件含 )

売却

借入返済

271 億

借入金

前期

比

30 億

減少

物件

入

借入

+1,776

長期→

長期

+9,967

物件売却

返済

-6,768

そ

返済

借換

約定等

-7,912

物件

入

借入

+23,923

そ

借入

借換等

+14,676

物件売却

返済

-20,346

そ

返済

借換

約定等

-8,383

長期→

長期

-9,967

-53,379

+50,343

：百万

年間累計

計

短期

長期

増加要因

減少要因

長期

増加要因

減少要因

減少

増加

121,276

+2,089

123,366

-815

122,550

+1,273

80,266

-808

79,457

-3,066

76,391

-3,874

70,159

-20,670 +20,412

69,901

-32,708 +29,930

67,123

-53,379 +50,343

短期借入金

9,387

-7,714

+5,971

7,644

-6,967

+5,772

6,449

-14,681 +11,743

長期借入金

60,772

-12,956 +14,441

62,257

-25,741 +24,158

60,674

-38,697 +38,600

10,106

-550

9,556

-288

9,268

-838

41,010

+2,898

43,908

+2,250

46,158

+5,148

33.8 +1.8

35.6 +2.1

37.7 +3.9

1.18

1.07

0.94 -0.24

D/E

倍

-0.11

-0.13

減少

増加

減少

増加

資

計

自己資

比率

'16/11

'17/05

'17/11

債

資

計

債

計

借入金

そ

債

間

計

A

利益

積

61 億

増加

び

配当

金

支払い

10 億

等

結果

資

計

前

期

比

51 億

増加

B

：資

増減

B

A

：借入金

増減

自己資

比率

37.7

3.9 ン

昇

)

資

積

借入金減少

結果

/

0.94 倍

C

：

務健全性

C

バランスシヸト要旨ㄥ連結ㄦ

ㄪ

債ヷ資

部ㄪ

百万

(14)

(102

件

)

棚卸資産残高

訳

商業

(19件) (4件)

20,708

29,740

(1件) (1件)

4,998

10,123

ン

(51件) (4件)

25,354

44,749

戸

(-) (14件)

6,329

11,138

そ

(8件) (-)

2,327

4,324

計

41,269

(79件)

18,449

(23件)

59,718

57,573

42,503

100,076

2,327

-

4,324

6,329

-

11,138

17,672

7,682

22,747

22,002

2,775

2,222

4,539

5,583

18,492

2,215

25,961

3,779

物件

訳

棚卸資産

簿価

計

想定売

規模

想定売

規模

計

動産流動化

動産開

動産流動化

動産開

’

17/11

棚卸資産残高

59,718

百万円

想定売

規模

100,076

百万円

※戸び分譲中ンン戸あ金分類

※ 売想定期現い入手能情報得当社断基い実際業績様々要素大異結果場あ

※ 棚卸資産期現簿価あ後及び築費用等増加

※戸分譲ンン件数件ンい

百万

棚卸資産

状況＜

訳＞

分

売

想定金

物件

売

想定金

物件規模

売

想定金

商業

30%

10%

ン

45%

戸

11%

そ

4%

東

23 区

47%

東

都

20%

神奈川

21%

千葉

8%

埼玉

4%

1 億

満

34%

1 ～

5 億

11%

5 ～

10 億

16%

10 ～

20 億

5%

20 億

以

33%

(15)

'15/11

期

'16/11

期

'17/11

期

'18/11

期

計

期初

棚卸資産

A

60,557

74,365

99,428

100,076

売

高

B

32,592

38,948

45,465

54,255

売

高

÷

期初

棚卸資産

B ÷ A

54%

52%

46%

54%

'08/11

'09/11

'10/11

'11/11

'12/11

'13/11

'14/11

'15/11

'16/11

'17/11

商業

60,487

31,264

22,251

15,206

18,595

18,497

27,185

34,998

37,820

29,740

―

2,336

4,151

10,123

ン

14,327

12,844

30,589

26,627

23,476

22,709

13,881

23,497

39,573

44,749

戸

―

558 3,727

7,701

13,225

15,247

11,184

13,673

11,138

そ

1,672

479

220 1,021

354

393 4,243

2,348

4,208

4,324

計

76,487

44,588

53,620

46,581

50,127

54,825

60,557

74,365

99,428

100,076

百万

棚卸資産

状況＜売

想定推移＞

◆ 2017

11 棚卸資産ㄥ売

想定ㄦ

1,000

億

◆ 物件タ

プ別

、ホテル

マンション

棚卸資産

大

く増加

棚卸資産

売

高

バランス

–当期販売分

棚卸資産

十分確保

-※ 売想定換算

※ 売業動産流動化業び動産開業売高

※

(16)

17,097

22,004 25,172

33,555

19物件

22物件

25物件

30物件

35物件

物件

10物件

20物件

30物件

40物件

0 10,000 20,000 30,000 40,000

'14/11 '15/11 '16/11 '17/11 '18/11 計百万

33,555

百万円

21,366

百万円

(単位；百万円

商業

22,475

(18

件

)

34,285

11,810

ン

4,320

(6

件

)

6,802

2,482

土地

そ

1,563

(3

件

)

4,831

3,267

28,359

(27

件

)

45,919

17,560

3,423

(2

件

)

4,776

1,353

1,772

(1

件

)

4,224

2,452

5,195

(3

件

)

9,001

3,805

33,555

(30

件

)

54,921

計

21,366

法人税

-7,050

含

益

税引後

14,315

=

+

含

益

-価値

簿価

計

含み益

2017

年

11 月末　簿価

物件

訳

投資

動産

計

形固定資産

2017

11 株あ

資

計

A

46,158

百万

955.99 含

益

税引後

B

14,315

百万

296.48 計

A + B

60,474

百万

1,252.47

保

固定資産

状況

◆ 投資不動産ヷ

形固定資産

含

益ㄥ税引後ㄦ

143 億

◆ 優良物件を組

入

徐々

保

資産を拡大、安定収益を伸張

せ

物件

コン

ン

収益性

将来価値

融資

条件等

組

入

断

回

見直

棚卸資産

入

換え

検討

※ 併用遀用い 1物件含

※ 法人税率 33 計算

含

益

税引後

加算

場

資

計

投資

動産

形固定資産

移

簿価

41,000

26物件

21物件

18物件

16物件 ※

※ 価値動産鑑定評価基準準方法等自社算定

※ 形固定資産簿価物付属設備簿価含

※

15

(17)

27,092

34,812

39,167

60,745 60,668 7,315

5,230

9,487

9,378

6,445

34,407

40,042

48,655

70,124

67,113

0 20,000 40,000 60,000

'13/11 '14/11 '15/11 '16/11 '17/11

百万

短期借入金

(1

長期借入金

含

長期借入金

1.95%

1.73%

1.52%

1.30%

1.16%

13.60

14.25

13.06

10.49

16.42

4.38

3.76

4.36

5.28

4.47

0 5 10 15

'13/11 '14/11 '15/11 '16/11 '17/11 0

均借入金利

均借入期間

固定資産

均借入期間

流動資産等

※ 各期時借入残高加均借入金利

金融機関借入

状況

◆ 均借入金利

1.16 ％ㄥ前度

比マ

ナス

0.14 ％ㄦ

◆ 固定資産

借入

大規模

借換を行い、

均借入期間

16.42 ㄥ同

+5.93

ㄦ

長期化

90 10

借入金利

期間

移

借入残高

移

※ 債務含

※ ※

※

※ 各期時借入残高応当初借入日借入期日期間加均借入期間

※ ※

(18)

※

1 ※

2 営業活動

-7,472

7,089

14,561

税引前利益

8,450

9,049

599 減価償却費

333

393

59 棚卸資産

増減

-15,971

353 16,324

法人所得税

支払

-2,297

-4,027

-1,730

そ

2,012

1,320

-692

投資活動

-8,193

-18

8,175

形固定資産

増減

-54

-30

23 投資

動産

増減

-1,743

-1,282

460 そ

-6,396

1,294

7,690

務活動

18,522

-4,962

-23,484

借入金

増減

20,228

-3,010

-23,239

配当金

支払

-771

-1,061

-289

利息

支払

-926

-886

40 そ

-7

-3

4 現金及び現金

等物

増減

2,856

2,108

-748

18,791

21,640

2,849

-6

1

7 現金及び現金

等物

期

残高

21,640

23,750

2,109

'16/11

期

'17/11

期

増減

-現金及び -現金

等物

期首残高

現金及び現金

等物

係

換算差

等

営業活動

ﾛ

※

1 営業

70 億

税引前利益

90 億

計

法

人所得税

40 億

支払い

主要

因

務活動

ﾛ

※

2 務

49 億

借入金

30 億

純減

配当金

10 億

支払

い

主要因

百万

キャッシュヷフロヸ計算書要旨ㄥ連結ㄦ

※1

※2

(19)

'16/11

期

'17/11

期

構成比

増減率

計

49,818

100.0 57,754

100.0 7,936

15.9 動産流動化

業

25,809

51.8 40,268

69.7 14,458

56.0 動産開

業

13,138

26.4 5,197

9.0 -7,941

-60.4

動産賃

業

5,324

10.7 6,237

10.8

913

17.2 2,329

4.7 2,802

4.9

472

20.3 動産管理

業

4,005

8.0 4,637

8.0

631

15.8 そ

341

0.7

0 -

-341

-100.0

部

引

-1,131

-

-1,388

-

-257

-'16/11

期

'17/11

期

売

原価率

売

原価率

増減率

計

33,468

67.2 40,937

70.9 7,469

22.3 動産流動化

業

20,595

79.8 31,081

77.2 10,486

50.9 動産開

業

7,836

59.6 4,221

81.2 -3,615

-46.1

動産賃

業

2,653

49.8 3,373

54.1

720

27.2

136

5.8

263

9.4

127

93.8 動産管理

業

2,915

72.8 3,280

70.7

365

12.5 そ

327

95.7 -0

-

-327

-100.2

部

引

-995

-

-1,282

-

-287

-増減

増減

売

高

売

原価

動産

ン

コン

ン

業

動産

ン

コン

ン

業

百万

セグメント別業績概要ㄥ連結ㄦ

ㄪ売

高ヷ売

原価ㄪ

(20)

'16/11

期

'17/11

期

売総利益率売総利益率

増減率

計

16,349

32.8 16,816

29.1

466

2.9 動産流動化

業

5,214

20.2 9,186

22.8 3,971

76.2 動産開

業

5,302

40.4

976

18.8 -4,326

-81.6

動産賃

業

2,670

50.2 2,864

45.9

193

7.2 2,193

94.2 2,538

90.6

344

15.7 動産管理

業

1,090

27.2 1,356

29.3

266

24.4 そ

14

4.3

0 -

-13

-95.7

部

引

-136

-

-106

-

30 -'16/11

期

'17/11

期

営業利益率

増減率

計

9,279

18.6 9,833

17.0

553

6.0 動産流動化

業

4,001

15.5 7,845

19.5 3,843

96.1 動産開

業

3,674

28.0 -408

-7.9

-4,083

-111.1

動産賃

業

2,389

44.9 2,581

41.4

192

8.0

951

40.8 1,273

45.4

322

33.9 動産管理

業

141

3.5

278

6.0

136

96.9 そ

-17

-5.2

-74

-

-57

318.5 社経費等

-1,860

-

-1,661

-

199 -動産

ン

コン

ン

業

増減

売

総利益

営業利益

動産

ン

コン

ン

業

セグメント別業績概要ㄥ連結ㄦ

ㄪ売

総利益ヷ営業利益ㄪ

百万

(21)

. 新中期計画

Seamless Growth 2020

(22)

21 政策関連

業界情勢

需給動向

共

通

• GDP

緩や

成長

金融緩和政策

地価

緩や

昇基調

• 築費

高値圏

• 東

都

人

流入

2025

人

増加

• 企業

需要

旺盛

空

率

水準

移

賃料

幅

昇基調

• 後

東

23 区

大型

大

供給

過去

均並

103 万㎡

/

程度

留

見通

宅

• 新築

：価格高

成約率

供給減少

好調

都心部

調

郊外

極化

民間調査機関

2018

測

首都圏

前

比

4.4 増

3.8 万戸供給

見通

• 中

：割

感

成約件数

過去最高

• 戸

：堅調

需要

• 東

都

旅館

2017

3 時

15.4 万

1,939

棟

2017

以降

2.3 万

168 棟

施設新設

計

い

• 民泊法案成立

6 施行

定

フ

ァ

ン

ド

場

共通

• 高水準

• 良好

資金調達環境

背景

投資家

投資意欲

旺盛

私募

• 場規模

14.8 大

私募

ン

12.6 私募

REIT2.2

JREIT

• 東証

指数

軟調

1600

ン

移

世界的

金利

昇懸念

供給過剰懸念

毎

分配型投信

資金流出

• 物件

得

前

期

回

1-11

1.3

17 減

融資環境

• 銀行

動産業向

融資

73 超え

過去最高

➢

投資

場

過熱感

感

懸念

い

全体感

動産

引

依然

活

➢

方

後

動産価格

昇

CAP

想定

当社

高値

想定

(23)

新中期経営計画ㄥ

2018

～

2020

ㄦ

目標

経営指標

22 収益成長

2020

11 期

連結売

高

1,000

億

2020

11 期

連結税引前利益

120 億

3 均利益成長

10 以

3 均

12 以

務健全性

定

業比率

大

売

業

定

業

売

総利益

50 ：

50 実現

※

自己資

比率

35 程度

目

経営指標

ン

Seamless

Growth 2020

※既存5事業うち不動産流動化事業よび不動産開発事業を売事業

不動産賃事業不動産ファンコンサルティング事業不動産管理事業３事業を安定事業定義しています

計画け売事業売上総利益販売費及び一般管理費計上さ物件売掛販売経費を控除したもをいいます

(24)

売高売総利益

57,754

16,816

29.1%

67,830

19,811

29.2%

100,000

23,737

23.7%

40,268 9,186 22.8% 39,375 9,023 22.9% 60,882 9,516 15.6% 5,197 976 18.8% 14,880 3,328 22.4% 21,432 4,025 18.8% 45,465 10,162 22.4% 54,255 12,351 22.8% 82,314 13,541 16.5% 6,237 2,864 45.9% 6,709 3,304 49.2% 9,461 5,375 56.8% 2,802 2,538 90.6% 2,715 2,589 95.4% 2,999 2,861 95.4% 4,637 1,356 29.3% 5,201 1,483 28.5% 6,295 1,709 27.1%

0 0 - 345 333 96.6% 962 914 95.0%

13,677 6,759 49.4% 14,971 7,710 51.5% 19,717 10,859 55.1% -1,388 -106 7.6% -1,396 -250 18.0% -2,031 -663 32.6%

物件販売経費 2.5% 3.3% 3.1%

以外 9.6% 9.8% 7.2%

営業利益 17.0% 16.1% 13.4% 136.2%

税引前利益 15.7% 14.8% 12.2% 135.2%

当期利益 10.7% 9.9% 8.2% 133.1%

株あ当期利益 ※ 133.1%

※ 期以降時株式数算出

利益

成長率 ÷ ：百万

そ管理業

ﾙ業賃業

販売費及び般管理

費そ収益費用

5,525

定業売

業

6,155

9,049

9,833

開業流動化業

部消去

期実績

10,946

10,038

1,457

6,657

2,207

期想

13,393

12,231

8,194

期想

6,699

7,235

3,109

新中期経営計画ㄥ

2018

～

2020

ㄦ

Ｐ

/

ㅉシミュレヸション

[

基本方針

]

◆ 全グメントの事業拡大

◆収益構造おけ安定事業の比率向上売買

50 ：安定

50 流動化

業

•中大型物件型物件扱い比率程度

• 動産M&A 活用入増大

•コンン含価値創造強化

•高値定前提利益率コン見積

開

業

• 商業物件毎期1～2棟供給

•分譲ンン毎期200戸超供給

利益率コン設定

•戸 5000万中心 150戸供給

東神奈川加え千葉埼玉強化

賃

業

•固定資産 30棟簿価335億

50棟超簿価700億超積増

•棚卸資産早期稼働率向利益率引

ン

コン

ン

業

•AUM残高 5522億 7800億超大私募ン CRE：5061億 ⇒6800億

REIT：459億 ⇒1000億

•2017/11期過性手数料5億 AM Fee

•管理物件数665棟⇒947棟 1.4倍

[

施策

]

管理

業

•自社遀営大 0棟→4棟

そ

0 2,000 4,000 6,000 8,000 0,000 2,000 4,000

売買系事業安定収益事業そ他経費

粗利売買系販売費

※売総利益含物件販売経費31億

除認識

売

業

定

業

108 億

50 : 50

売

業

定

業

売

総利益

50 ：

50 実現

104

108

135 億

31 ＜

入計

＞

2016 2017 2018 2019 2020

498 目

標

800

668

契約

665億進捗

↓

目

標

900 目標

1000

•中物件→営業人員増強

•大型物件→コ投資家ン大手仲連携

コンン倉庫等投資

• 入 → 浜東周辺深堀

• 動産得増強

23

(25)

24

54

336

597

237

461

671

92 1,225

億

2017.11

億

56

413

816

285

517

944

110 億

億

1,570

億

2018.11

56

728

879

239

646 1150

107 億

1,902

億

2020.11

億

棚卸資産

動産

そ

資産

務健全性を意識

、自己資

比率

35 ％程度を目安

32.9%

1.28 倍

※ ン法人税 33 増資行わい想定計算い

作成時い入手能情報得当社断基い

後様々要素変更場あ

37.7%

0.94 倍

2018

11 時点

2017

11 時点ㄥ実績ㄦ

売

想定

1,000

億

分

売

想定

1,388

億

分

※直近3ヵ均簿価×1.58倍想定

資

借入金

現金及び

現金

等物

34. 0%

1.41 倍

投資

動産

形固定資産

そ

債

Seamless

Growth 2020

売

想定

約

1,170

億

分

新中期経営計画ㄥ

2018

～

2020

ㄦ

B/S

シミュレヸション

自己資

比率

D/E

1,225

億

1,570

億

1,902

億

2020

11 時点

(26)

.

11 期

事業展開

(27)

-559 _-1,131 _-1,388 _-1,396

694 341 0 345

3,574 4,005 4,637 5,201 2,444 2,329 2,802 2,715 4,262 5,324 6,237 6,709 6,605 13,138 5,197 14,880 25,986 25,809 40,268 39,375

43,006

49,818

57,754

67,830

-10,000

0 10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

2015.11 2016.11 2017.11 2018.11

予想累計

動産流動化業動産開業動産賃業

動産ﾙ業動産管理業

そ部引

百万

2018

11 期

業績予想

～売

ヷ利益

目概要～

26 百万

百万

売上高

当期利益

営業利益

税引前利益

配当金

EPS 配当金

6,891 9,279 9,833

10,946

0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000

2015.11 2016.11 2017.11 2018.11

予想

6,040 8,450 9,049

10,038

0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000

2015.11 2016.11 2017.11 2018.11

予想

4,135

5,547

6,155

6,699

12.0%

14.4% 14.1% _13.7%

0 2,000 4,000 6,000

2015.11 2016.11 2017.11 2018.11

予想

ROE

成長率

10.9

Advancing Together 2017 Seamless Growth 2020

¥85.66

¥114.89

¥127.48 ¥138.75

¥16 ¥22 ¥25 ¥30 0 5 10 15 20 25 30 35 40 0 20 40 60 80 100 120 140 160

2015.11 2016.11 2017.11 2018.11

予想 EPS

配当金

※2018.11期 EPS 2017 11 時株式数算出

(28)

構成比構成比想構成比増減率

売高 49,818 100.0 57,754 100.0 67,830 100.0 10,076 17.4 動産流動化業 25,809 51.8 40,268 69.7 39,375 58.0 -893 -2.2 動産開業 13,138 26.4 5,197 9.0 14,880 21.9 9,683 186.3 動産賃業 5,324 10.7 6,237 10.8 6,709 9.9 471 7.6 動産ンコンン業 2,329 4.7 2,802 4.9 2,715 4.0 -87 -3.1 動産管理業 4,005 8.0 4,637 8.0 5,201 7.7 563 12.2 そ 341 0.7 0 0.0 345 0.5 345

-部引 -1,131 - -1,388 - -1,396 - -7

-売総利益 16,349 32.8 16,816 29.1 19,811 29.2 2,994 17.8 動産流動化業 5,214 20.2 9,186 22.8 9,023 22.9 -163 -1.8 動産開業 5,302 40.4 976 18.8 3,328 22.4 2,352 241.0 動産賃業 2,670 50.2 2,864 45.9 3,304 49.2 440 15.4 動産ンコンン業 2,193 94.2 2,538 90.6 2,589 95.4 51 2.0 動産管理業 1,090 27.2 1,356 29.3 1,483 28.5 126 9.3 そ 14 4.3 0 - 333 96.6 333

-部引 -136 - -106 - -250 - -144

-販売費及び般管理費 7,021 14.1 7,153 12.4 8,881 13.1 1,727 24.2

販売管理費物件販売経費部分 1,806 3.6 1,457 2.5 2,207 3.3 750 51.5 販売管理費物件販売経費部分除 5,214 10.5 5,696 9.9 6,674 9.8 977 17.2

そ収益 222 0.4 215 0.4 20 0.0 -194 -90.3 そ費用 270 0.5 44 0.1 4 0.0 -40 -91.0

営業利益 9,279 18.6 9,833 17.0 10,946 16.1 1,112 11.3 動産流動化業 4,001 15.5 7,845 19.5 7,067 18.0 -777 -9.9 動産開業 3,674 28.0 -408 -7.9 1,657 11.1 2,066 -505.6 動産賃業 2,389 44.9 2,581 41.4 3,009 44.9 427 16.6 動産ンコンン業 951 40.8 1,273 45.4 1,187 43.7 -85 -6.7 動産管理業 141 3.5 278 6.0 283 5.4 4 1.7 そ -17 -5.2 -74 - -82 - -7 9.6

社経費等 -1,860 - -1,661 - -2,177 - -516

-金融収益費用純 -829 - -784 - -907 - -123

-税引前利益 8,450 17.0 9,049 15.7 10,038 14.8 989 10.9

法人所得税 2,902 - 2,894 - 3,339 - 445

-当期利益 5,547 11.1 6,155 10.7 6,699 9.9 543 8.8

期期期

2018

11 期

業績予想

～セグメント概要～

百万

※

ン

枠

部分

売

総利益率

営業利益率

表示



2018.11

期

◆ 流動化

業

前期

程度

販売計

売

総利益率

22.9 前

並

想定

開

業

分譲

ン

棟

89 戸

商業施設

棟

分譲戸

138 戸

分譲

ン

寄

売

総利益率

22.4 そ

業

第

1 号

ココ

神田

2017

12 開業

自社遀営開始

(29)

9,120 14,330 19,326 6,159 15,882 7,661 8,804 8,526 _11,711

25,809

40,268

_39,375

20.2% 22.8% 22.9% 0 5 1 1 2 2 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000

2016

2017

2018

棟億満

棟億以

売総粗利率

2018

11 期

事業戦略ヷ施策

-

不動産流動化事業

-流動化

業



強

中

再生

付加価値創造

進

遵法性是用途変更ン環境性能向改善稼動率向



販売

販売手法

多様化

個人富裕層直接

IT 利用個人投資家向動産投資機会創出

当期販売物件

例

大型

中型

売

高

百万

20億以物件大型

2棟 5,855M

10億満物件型

51棟 379M

4棟

25棟

当期

好

進

12 現

大型物件

含

8 棟

120 億

超

売却済

＜

2018

度計

＞

販売計

施策

流通性

高い

10 億

満物件

型

販売

大

10億以物件中型

6棟 1,277M

3棟

10棟

45棟

3棟

：百万期期期

通期通期通期想

売高 25,809 40,268 39,375

売総利益 5,214 9,186 9,023

営業利益 4,001 7,845 7,067

効率性

意識

的

質的

大

目指

想

引渡 e ylin g 戸戸戸

引渡棟棟棟棟

基

施策

板橋区西

空改装売却

売却済

武蔵祥寺

型

契約済

草加収益ンン

社宅改装

販売中

15.0% 20.0%

25.0% 1棟10億満

1棟10億以 1棟20億以 Restyling

売総粗利率

(30)

1,430 1,430

460

2,000

160

110

220

400

30

60

2,300

4,000

1 2

計主得コ当社利益

当社得再生販売コ

物代改修費土地代土地原価

修

改修

留

いソ

ン

修

や転売

無い

付加価値｣

創出

競

力

失

稼動

賃料向

動産価値

再生

活

価値再生

設備

全性能

省

性能

改善

稼働率

収益性

改善

稼動

賃料

落

✓

独自

再生項目

Value UP 32

用い

改修

検討

✓

コ

ン

ン性

ン

視

再生

過度

投資

要

見極

トヸセ

バリュヸ

ップヷ付加価値創造

メヸジ

2018

11 期

事業戦略ヷ施策

-

不動産流動化事業

-価値再生

築費

特

SRC

高騰

中

再生物件

割

感

魅力

高

土地代

物代改修費

得販売コ

中

再生

ン

＜投資用

フ

ス＞

既存不動産活用

新築

比較

利益

賃料

11,400

/

坪

13,650

/

坪

中

1.2 倍

1.4 億

/

1.7 億

/

6.2

4.2

[想定例] 錦糸駅近 10 基準約500㎡延床面積約4,700㎡賃面積約3,900㎡

主得コ

新築

40

億

土地代設費

得販売コ

利益

主得コ

築

25

23

億

(31)

用途変更

優良

ン

誘致

費用

縮

etc.

物件

新

い使い方

提案や

経費

縮

稼動向

収支改善等

ソ

ン

実施

再生

(

)

再生

活用

ン

環境性能

設備機能

etc.

物件

個性

活

外観

設備等

修

改修

物

魅力

高

X

ン研究や商品企

支え

社



お客様とって最適価値創造のための安心＆安全

洗練＆快適

サテ

ル＆エコローを提供

再生

活用



テントー

合わせたロ改修用途・間取変更

＜商業改修＞

⇒

学習塾 ⇒

店舗 ⇒SOHO 様

＜賃ンン改修＞

社宅 ⇒コン型ンン

⇒音楽応ンン

⇒

集掛中心部ン配

様空間創出店舗区需要多い様

成2 築店舗務所居

東陽

成5 築務所

壁面緑化入敷設

LED照明入 EV防災等実施

例

ARDEN藤丘ンン

社員寮転用

T-Rhythmic Soka ンン

防音設備施社宅楽器演奏

コン型ンン

トヸセ

価値再生

ㄯつ

バリュヸ

ップ手法

虎門

成18 築務所

既存物環境性能評価

CASBEE 動産評価認証A ン得

(32)

2018

11 期

事業戦略ヷ施策

-

不動産開発事業

-開

業

売

高

百万

販売計

施策

多彩

商品群

商品企

力

開

機会

得

商品

価

狙う

引渡

定

祐

寺

ン

ン販売好調

契約

約

進捗

◆当期

販売計

分譲

ン

1 棟

商業施設

2 棟

戸

138 戸

構成

商業施設 2棟

＜

2018

度計

＞

分譲ンン1棟

(89戸

分譲戸ほ

138戸

想

基

施策

祐寺コ青葉荏田

当期販売物件

例

仮称 T S B‘IGHTIA千葉中央

※ 像あ変更能性あ

仮称 T S B‘IGHTIA富士見

：百万期期期

通期通期通期想

売高 13,138 5,197 14,880

売総利益 5,302 976 3,328

営業利益 3,674 -408 1,657

5,649 5,197 6,806

6,946 7,488

1,127 13,138

5,197

14,880 40.4%

18.8%

22.4%

0 5,000 10,000 15,000 20,000

2016

2017

2018

分譲戸

分譲

棟物件

売総粗利率

.0% 0.0% 0.0%

分譲戸

分譲MS

棟物件

売総粗利率

31

引渡戸等戸戸戸

引渡分譲戸戸戸

期末決算説明資料 決算短信・決算説明資料 | IRライブラリー | トーセイ株式会社

東

証券

引所第

部

証券コ

：

8923

ン

証券

引所

証券コ

：

S2D

株式会社

2017

年

11

月期本決算

決算説明資料

2018/1/10

ㄫ

2017 11

期

決算

連結決算

ㄪ

P. 2

ㄫ新中期計画

Seamless Growth 2020

ㄪ

P.20

.

11

期

事業展開

ㄪ

P.25

ㄫ資料編

トヸセ

グルヸプ

概要

ㄪ

P.40

.

11

期

決算

連結決算

.

11

期

決算

連結決算

4,135

5,547

6,155

6,891

9,279

9,833

43,006

49,818

57,754

6,891

9,279

9,833

43,006

49,818

57,754

6,040

8,450

9,049

◆

売

高

577

億

ㄥ前

比

15.9

期末決算説明資料決算短信・決算説明資料 | IRライブラリー | トーセイ株式会社

構成比

構成比

増減率

総利益

販管費

物件販売経費

販管費

物件販売経費